Gutachten - Wertermittlung


 

Bewertung


Werte beurteilen – Werte ermitteln.

• Gerichts- und finanzhoffeste, revisionssichere Wertermittlung
Handwerklich präzise – nachvollziehbar in den Daten.

• Schnellbewertung
Inhaltlich korrekt - effizient und effektiv – ohne viel „drum herum“.

• Schnell-Check
Führt das Ergebnis eines Vollgutachtens zu beabsichtigten Ergebnissen?

Treffende Analyse – der Schlüssel zum richtigen Resultat.
Treffende Analyse – der Schlüssel zur richtigen Immobilienentscheidung.

Eine sorgsame Analyse findet alle relevanten Parameter und stellt sie angemessen heraus. Risiken und Chancen werden deutlich.

Wir wissen um die Relevanz eines professionellen Gutachtens, das regelmäßig die Grundlage für weiteres Handeln ist und einer externen Revision Stand halten muss.

Jede Ermittlung erweitern wir gerne für Sie um die Erläuterung von
Handlungsoptionen.

Revisionssicherheit entsteht durch die handwerklich präzise Ausarbeitung ferner auf der Basis nachvollziehbarer, prüfbarer verwendeter Daten und Einschätzungen des Bewerters unter Einbeziehung einschlägiger Literatur und Rechtsprechungen.

Auf die Verlässlichkeit unserer Bewertungen können Sie bauen.




Produktauswahl

Sie benötigen eine schnelle Werteinschätzung oder ein fundiertes finanzhof- bzw. gerichtsfestes Gutachten?

Sie erhalten von uns die Unterlage, welche zu Ihrem Bewertungszweck am besten passt.

Sofern Formvorschriften, Rechtsprechungen oder Gesetze den Rahmen vorgeben, erhalten Sie von uns das Produkt mit den notwendigen und belastbaren Inhalten (Vollgutachten).

Eine kostengünstigere Kurzexpertise kann für Sie dann richtig sein, wenn vorrangig das Ergebnis interessiert und nicht ergänzend Herleitung bzw. Methodik.

Auch unser Schnell-Check in Bezug auf das voraussichtliche Ergebnis kann Ihnen dann Zeit und Kosten z.B. eines Vollgutachten ersparen, sofern die verfügbare
Bewertungsliteratur und Bewertungsdatenlage ferner Rechtsprechungen nicht zu
gewünschten Ergebnissen führen würden.

Gerne stehen wir Ihnen für ein unverbindliches Erstgespräch zum Zwecke des Abgleichs Ihres Bedarfs mit dem richtigen Produkt zur Seite.

 Ausgewählte Gutachtenarten / Leistungen –
Erläuterungen und Rechtsprechungen:

Gemeiner Wert - Ihr gesetzliches Recht in Steuerangelegenheiten

Fällt die Bewertung des Finanzamtes objektiv zu hoch aus, hat der Gesetzgeber zum Schutze des Steuerpflichtigen die Möglichkeit gegeben, den niedrigen gemeinen Wert nachzuweisen.

Für private- oder im Betriebsvermögen befindliche Wirtschaftsgüter kann der „gemeine Wert“ durch den Steuerpflichtigen als Steuerbemessungsgrundlage nachgewiesen werden (§198 BewG: Nachweis des geringeren gemeinen Werts).
Dieser Wert bildet dann die steuerliche Bemessungsgrundlage des Steuerpflichtigen.

Regelmäßig entspricht der steuerliche „gemeine Wert“ dem „Verkehrswert“ nach BauGB.

Für den Steuerpflichtigen ist die Ermittlung des gemeinen Werts regelmäßig sinnvoll, wenn Besonderheiten, die durch das einfach standardisierte Bewertungsgesetz (BewG), nachdem die Finanzbehörden (vorläufige) Steuerbescheide erstellen, gegeben sind. So z.B. bei:

  • Industrieimmobilien, teilweise Gewerbeimmobilien
  • übergroße Grundstücke oder unübliche Grundstückszuschnitte
  • Bodenbesonderheiten z.B. Bodenverunreinigungen
  • unberücksichtigte Baulasten
  • unberücksichtigte mietvertragliche Belange
  • niedrige Bodenwerte
  • Lagen in einer Richtwertzone, welche nicht die Besonderheiten des Einzelfalls berücksichtigen – z.B. eine stark befahren Straßenlage
  • Umstände, welche in Standardableitungsdaten nicht enthalten waren

Ist der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts erbracht, ist die Finanzbehörde gehalten, den ermittelten Werten dann statt zu geben, wenn dieser nachvollziehbar ermittelt wurde!

Im Zuge der Schuldrechtsreform vertritt die BFH folgende Einschätzung:

BFH-Urteil vom 3. Dezember 2008, II R 19/08 (Auszug)

1. Gemäß § 146 Abs. 7 BewG ist für bebaute Grundstücke ein niedrigerer Grundstückswert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert des Grundstücks niedriger ist als der nach den Absätzen 2 bis 6 der Vorschrift ermittelte Wert. Der Nachweis kann u.a. durch Vorlage des Gutachtens eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. Ob das Gutachten den geforderten Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des FA und ggf. der Gerichte (Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 10. November 2004 II R 69/01, BFHE 207, 352,BStBl II 2005, 259).
Der Nachweis ist erbracht, wenn die Behörde und ggf. das Gericht dem Gutachten ohne Einschaltung bzw. Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann.
Einem Sachverständigengutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 6. Dezember 1988 (BGBl I 1988, 2209 / heute ImmoWertV) entspricht und plausibel ist, wird regelmäßig zu folgen sein.

Ob für Sie die Ermittlung des „gemeinen Werts“ sinnvoll ist, lässt sich leicht durch eine Vorabprüfung des Einzelfalls, welche wir für Sie durchführen können, klären.

Teilwert - Ihr Recht und Ihre Möglichkeit in der Bilanz

Für im Betriebsvermögen befindliche Wirtschaftsgüter kann der Teilwert durch den Steuerpflichtigen ermittelt, nachgewiesen bzw. bilanziell angesetzt werden.

Analog des „gemeinen Werts“ oder der „AfaA“ (außergewöhnliche wirtschaftliche oder technische Abnutzung) kann der Steuerpflichtige den Wert selbständig durch ein Sachverständigengutachten ermitteln lassen.

Hierbei sind Teilwertabschreibungen bis hin zur wirtschaftlichen Liquidation möglich.

Der Teilwert kann ein eigenständiges Wirtschaftsgut bzw. eine Immobilie betreffen oder nur einen ansonsten ggf. nicht veräußerbaren Teil eines Ganzen.

Die Teilwertermittlung kann notwendig werden für:

  • Buchwertkorrekturen für Gewerbe-/ Industrieflächen
  • Grunderwerbsteuer – Bemessungsgrundlagen z.B. im Rahmen eines M&A
  • Teilwertansatz eines Dachgeschosses als Büro in einem Einfamilienhaus

Ist der Teilwert dauerhaft niedriger als der maßgebliche Buchwert kann ggf. eine Sonderabschreibung vorgenommen werden.

Hierzu bedarf es im Gegensatz zur AfaA nicht eines außerordentlichen Ereignisses.

Die Finanzbehörde ist gehalten dem ermittelten Wert abweichend von der BewG zu verwenden, wenn dieser nachvollziehbar ermittelt wurde (Vergleich: „gemeiner Wert“ bzw. BFH-Urteil aus 12/2008, II R 19/08).

Die Teilwertabschreibung ist auch nur für den Grund und Boden möglich.

Welcher Wert für Sie der richtige zu ermittelnde Wert ist, lässt sich leicht durch eine Vorabprüfung des Einzelfalls klären.

Wir erstellen für Sie eine Vorprüfung auf Sinnhaftigkeit eines kompletten Gutachtens sowie die Erstellung eines kompletten Teilwertgutachtens.

Beleihungswert - nach Abstimmung mit Ihrer Bank der richtige EK-Anteil

Im Gegensatz zu Marktwerten / Verkehrswerten ist der Beleihungswert ausschließlich für Pfandbriefbanken und somit Finanzierungen mit Immobiliensicherung zu verwenden.

Dieser Wert orientiert sich regelmäßig nach dem Niederstwertprinzip und ist insofern sehr vorsichtig, über das Maß der Marktsicht hinaus in den Wertansätzen zu ermitteln.

Was früher jedes Kreditinstitut nach eigenen Richtlinien ermittelt hat, regelt nun einheitlich die BelWertV (Beleihungswertermittlungsverordnung).

Hier sind die wesentlichen wertbeeinflussenden Parameter in Bandbreiten und nach Bewertungsfällen vorgegeben.

Immobilienwerte für alle gewerbliche Liegenschaften und bei Wohnimmobilien > € 400.000,- müssen danach mittels eines Gutachtens (nach BelWertV) nachgewiesen werden.
Dieses häufig den Kreditvergabeprozess verlängernde Vorgehen sichert volkswirtschaftlich betrachtet, unverhältnismäßige Überbewertungen und in der Folge „Immobilien-Blasen“.

BelWertV § 3: Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.
(2) Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.

Wir erstellen oder überprüfen für Sie Beleihungswertgutachten.

Verkehrswert - die Abbildung des Marktes inklusive aller Objektbesonderheiten

Der Verkehrswert ist der häufigste Wert, welcher durch einen Sachverständigen ermittelt wird.
Dieser entspricht regelmäßig auch dem „Marktwert“ (z.B. nach BelWertV) oder dem „gemeinen Wert“ (BewG) oder dem „Fair Value“ (IFRS).
Es ist der wahrscheinlichste nächste Verkaufspreis zu einem Stichtag.

§ 194 BauGB:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Wir erstellen für Sie vorrangig Gutachten für gewerbliche Zwecke, Renditeimmobilien oder bewerten begünstigende oder belastende Rechte.

Wirtschaftlichkeitsberechnung - Analyse und Gegenüberstellung von Daten

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist keine standardisierte Wertermittlung.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist vielmehr eine Gegenüberstellung von Handlungsoptionen ohne emotionale oder sonstige Bindung unter Einfluss von tatsächlichen und rechtlichen, ggf. steuerrechtlichen Gegebenheiten.

Häufig wird sie mittels Residualwertverfahren in sinnvoll gegenüberzustellenden Szenarien ermittelt.

Kurze Erstberechnungen bzw. Machbarkeitseinschätzungen sind ebenso möglich, wie der kompletten Prüfung maßgeblicher Einflussfaktoren wie z.B. Planungsrecht, Baurecht, Boden- oder Erschließungsbesonderheiten, immobilienspezifisches Steuerrecht und natürlich Marktbesonderheiten- und Regelkonditionen.

Eine transparente Dokumentation in Bezug auf z.B. Bau-Planungs- bzw. Gesamtkosten, Gesamterträge, Zeiträume, Zinsen, Steuern auch in Form einer DCF-Betrachtung ist üblich und als „zweite Meinung“ oder zu Revisionszwecken häufig sinnvoll.

Die Wertermittlung im Ertrags- und Sach- oder Vergleichswertverfahren ist möglich, in dem die Besonderheiten ausführlich beschrieben und in den ansonsten normierten Verfahren integriert werden.

Wir erstellen für Sie Kurzeinschätzungen z.B. auch nur für Einzelinvestitionsentscheidungen Ertrag-/ Nutzenanalyse, ganzheitliche Gutachten, überprüfen bereits vorhandene Einschätzungsparameter als „zweite Meinung“ bzw. führen für Sie eine Due Diligence in Teilen mit Partnern durch.

AfA-Aufteilung Boden und Gebäude (Erschließungsanlagen)
BFH-Urteil zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in dem jüngst veröffentlichten Beschluss vom 15. November 2016 (Az.: IX B 98/16) die Gelegenheit erhalten, zu einer bei Immobilienkäufen häufig zu Streitigkeiten mit dem Finanzamt führenden Frage Stellung zu nehmen. Es geht dabei um die steuerliche Aufteilung eines einheitlichen Kaufpreises bei dem Erwerb einer Immobilie auf Grund und Boden sowie Gebäude. Anlass war die Beschwerde eines Klägers gegen die Nichtzulassung der Revision gegen das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 21. Juli 2016 (Az.: 8 K 8074/14). Das Finanzgericht hat in seiner Entscheidung ausgeführt, dass in den Fällen, in denen beim Erwerb eines bebauten Grundstücks ein Gesamtkaufpreis gezahlt wird, der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen ist. Zunächst sind dabei Bodenund Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann sind die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in die Anschaffungskosten für den Grund- und Bodenanteil sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen. Der BFH hat dieser Sichtweise des Finanzgerichts zugestimmt, sodass die Nichtzulassungsbeschwerde keinen Erfolg hat.

In der Beschlussbegründung führt der Senat näher aus, wie diese Aufteilung vorzunehmen ist. Für die Schätzung des Werts des Grund und Bodens sowie des Gebäudeanteils kann nämlich nach ständiger BFH-Rechtsprechung die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010, BGBl I 2010, 639) herangezogen werden. Dabei steht für die Ermittlung des Verkehrswerts das sogenannte Vergleichswert-, Ertragswert- oder das Sachwertverfahren zur Verfügung. Welches dieser – gleichwertigen – Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden. Dennoch sieht der BFH bei selbst genutzten und bei vermieteten Eigentumswohnungen (im Privatvermögen) sowie bei Mehrfamilienhäuser eine Aufteilung des einheitlichen Kaufpreises unter Anwendung des Sachwertverfahrens grundsätzlich als vorrangig an. Allerdings ist im Streitfall das Finanzgericht zu dem Ergebnis gekommen, dass bei einem vermieteten Objekt die Ertragsaussichten den wesentlichen wertbildenden Faktor darstellen. Aus diesem Grund ist in diesen Fällen das Ertragswertverfahren vorzuziehen. Dieser Beurteilung hat sich auch der BFH angeschlossen.

Die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für eine Immobilie führt in der Praxis immer wieder zu Streitigkeiten mit den Finanzämtern, sodass das vorstehende aktuelle Urteil des BFH nunmehr nochmals Rechtssicherheit bringt. Insofern sollte der BFH-Beschluss bei der zukünftigen Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude beachtet werden. Um eventuell vorprogrammierte Streitigkeiten in solchen Aufteilungsfällen zu vermeiden, kann bereits im Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude vorgenommen werden. Diese Aufteilung ist regelmäßig für das zuständige Finanzamt bindend, es sei denn, die dort vorgenommenen Vereinbarungen wären missbräuchlich.

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung von Gebäuden (§ 7 Abs. 4 bis 5a EStG) ist es in der Praxis häufig erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sog. Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl. II 2001, 183).

Unsere Leistungen


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