Wenn aus mittlerweile realer Angst vor Enteignung der typische Privatinvestor, der als Altersvorsorge oder auch Vermögensaufbau z.B. eine Wohnung kauft wegbricht, ferner Familyoffices kein Interesse mehr haben, Mehrparteienwohnhäuser zu bauen und langfristig zu halten - dann verbleiben ausschließlich institutionelle Investoren und die Kommunen.

„Enteignungen“ und nur die Diskussion darüber werden die institutionellen Investoren in andere Länder und andere Asset vertreiben.

Es verbleiben die örtlichen Wohnungsbaugesellschaften bzw. die Städte und Gemeinden als Abnehmer. Diese tun ihr Bestes, haben es aber bereits in den letzten 15 Jahren nicht geschafft ausreichenden sozialverträglichen Wohnungsraum herzustellen.

# Was wird also passieren, wenn niemand mehr Immobilien halten und vor allem bauen möchte – Preisexplosionen bei halbwegs modernen Liegenschaften, deutlich zunehmende Wohnungsknappheit. Minderbewertungen bei Banken. Alles keine schönen Szenarien und alles nicht geeignet, um mehr benötigten Wohnraum zu schaffen.

Wegbrechende Investitionen werden auch Investitionen in Gewerbe- und Industrieimmobilien schwächen. Damit werden Arbeitsplätze vernichtet.
Das kann nicht im Interesse aller sein.

28.05.2019 Matthias Boelsen

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Insbesondere bei Logistik- und Industriegrundstücken – eine Wertbetrachtung:

Sind Erbbaurechte gut? Welche Vorteile, welche Nachteile haben sie?

Das Erbbaurecht trennt eine Immobilie in Gebäude und Boden. Grundsätzlich kann das für beide Seiten ein Gewinn darstellen.

Insbesondere bei (noch) sehr lang laufenden Einigungen muss der Gebäudeeigentümer, insofern der Inhaber des Rechts auf Nutzung des Bodens, nicht die Aufwendungen für den Bodenerwerb aufbringen – der Grundstückseigentümer bekommt einen sicheren Zins, partizipiert i.d.R. von Wertsteigerungen des Bodens und braucht sich nicht weiter zu kümmern.

Ein Gebäudeeigentümer würde vermutlich in Zeiten niedriger Zinsen gerne den Boden erwerben wollen, da Zins und hohe Tilgung insbesondere bei Industriegrundstücken nicht höher als der geschuldete Erbbauzins wären. Ferner wirkt sich die regelmäßige Belegung der 1. Rangstelle im Erbbaurechtsgrundbuch durch den Erbbauzins negativ aus. Banken haben verständlicher Weise höhere Bonitäts-Anforderungen und berechnen höhere (Risiko-) Zinsen. Der Vorteil, den Boden nicht erwerben zu müssen und trotzdem die Immobilie gleichwertig zu nutzen, ist damit übertilgt.

Bei Wohnimmobilien wirkt regelmäßig besänftigend der Vorteil, dass die höhere Bodenwertentwicklung nicht 1:1 auf die Bodenwertverzinsung übertragen werden darf. Dieses Delta (hierbei lässt das Erbbaurecht diverse vertragliche Möglichkeiten zu) kann als Mehrwert / Barwert kapitalisiert und dem Recht der Nutzung hinzugerechnet werden.

Dadurch, dass es viele wertrelevante Vertragsgestaltungen im Erbbaurecht gibt, liegen nur wenige aus dem Markt abgeleitete und vergleichbare Daten vor, die den Nachteil für das (Erbbau-) Recht abbilden. Das erschwert die Bewertung.

Ein weiteres, gerne unterschätztes Problem bei der Bewertung, aber auch für beide Erbbaurechts-Vertragsparteien, sind kurze Rest-Laufzeiten einhergehend mit kurzen Gebäude-Restnutzungsdauern.

Regelmäßig zu beobachten ist die zurückhaltende Investitions-Motivation in die Immobilie. Das ist dadurch erklärbar, dass der „Heimfall“ regelmäßig eine geringe Entschädigung bewirkt und nicht den vollen Verkehrswert für die Gebäude rechtfertigt.

Der Grundstückseigentümer kann kurze Restlaufzeiten aussitzen - verbleibt ihm doch der volle Bodenwert samt Bodenwertentwicklung. Aber er erhält häufig keinen wirklichen Gebäudewert bzw. eine Abrissnotwendigkeit zurück.

Sofern ein Grundstück nicht außergewöhnlich exponiert gelegen ist, empfiehlt es sich für beide Parteien, rechtzeitig und langfristig zeitgemäße Vertragsnovellierungen vorzunehmen. Ansonsten leiden kurzfristig beide Parteien, sowohl der Gebäudeeigentümer mit seinen Erbbaurechtswerten, als auch mittelfristig der Bodeneigentümer mit nicht mehr durchsetzbaren Verzinsungsabsichten.

Erinnern Sie sich noch an den klassischen Handelsvertreter?

Die „Generation Golf“ und entferntere Semester kennen noch die kleinen Lagerflächen – zentrumsnah, in denen in Teilen auch gewohnt wurde.

Der Logistiker hieß noch allgemein Spediteur.

City-Logistik hatte für den Nachschub im Einzelhandel in den Zeiten als Herr Bezos an der Idee Amazon nur gedanklich arbeitete seine Notwendigkeit.

Die Erkenntnis, zentral gesteuert die Lieferketten in zentralen Hubs und darin automatisiert besser zu strukturieren, setzte sich nach und nach durch. Die Supply-chain wurde perfektioniert. Hubs an logischen zentralen Plätzen - regelmäßig raus aus den Städten war die Konsequenz.

Und nun die Rolle rückwärts?

Der Onlinehandel macht’s möglich. Der Markt fordert immer schnellere Lieferzeiten. Nicht „in Tagen“ oder „morgen“ wird gerechnet, sondern in Stunden, gleich nach Bestellung soll die Ware da sein – und das mit allen Gütern - nicht nur im Non-Food-Bereich.

Der Logistikmarkt reagiert, die Immobilienbranche gleich mit.

Ein erneutes Umdenken findet statt. Läger in Hubs wird es weiterhin und vermutlich nachhaltig geben. City-Logistik und KEP-Immobilien sind die bunte Ergänzung des Blumenstraußes.

Lager in der City bedeutet umdenken in der Immobilienstruktur, Umgang mit Flächenknappheit, hohe Bodenpreise, notwendige Harmonisierung des Planungsrechts inklusive Lufthoheiten und Verständnis der Akteure untereinander.

Der Exportschlager „Logistik“ ist wendig, leistungsstark und wird auch diese Herausforderung meistern. Wie schnell werden wir in ein paar Jahren beurteilen.

Bleiben Sie wandlungsfähig.

Matthias Boelsen

Geschäftsführer des Immobilienbewertungs- und Verwaltungsunternehmens IVBM GmbH

Wer den Steuerbescheid bei vermieteten Liegenschaften erhält, wundert sich neuerdings über den häufig signifikant oberhalb des Bodenrichtwerts liegenden Bodenwertansatz und den damit kausal geringen Gebäudewertanteil in Bezug auf den Kaufpreis – und das wirkt dann Jahr für Jahr. Der Hinweis auf die Berechnungsform und die geltende (alte) Rechtsprechung wird gleich mitgeliefert.

Warum ist das so? Durch die Novellierung der Normalherstellungskosten (NHK) 2010, welche 2016 in Kraft getreten sind, wurde der standardisierte Gebäudekostenansatz signifikant erhöht. Ein smarter Schachzug der Steuerbehörden, ohne dass es offenbar so richtig in der Immobilienbranche vermerkt wurde oder es gar ein Aufschrei gab.

Was in der Verkehrswertermittlung kein großes Problem darstellt, da das Marktscharnier der Liegenschaftszinssatz oder der Marktanpassungsfaktor sich einfach anpassen (bis auf die Tatsache, dass alte abgeleitete Marktdaten für die Verkehrswertermittlung nunmehr unbrauchbar sind), bedeutet es in der AfA-Aufteilung einen signifikanten Nachteil für den Steuerpflichtigen – jährlich wiederkehrend.

Die Rechtsprechung hat sich bei der Aufteilungsermittlung vorrangig auf das Sachwertverfahren festgelegt. Das ist grundsätzlich auch bei Ertragsobjekten umsetzbar – wenn modellbedingt der richtige Marktfaktor abgeleitet wird.

Die Märkte haben sich verändert.

War ein Marktfaktor vor 2016 bei z.B. 0,8 und wirkte dieser sowohl beim Boden, als auch beim Gebäude auf den jeweiligen Anteil, ist dieser nunmehr häufig bei 1,2 oder in besonders guten Lagen auch signifikant höher.

Dieser Unterschied, prozentual ausgedrückt, bewirkt nunmehr höhere Bodenwerte als Ausgangsbasis und damit im Vergleich zum Verkehrswert geringe AfA-Anteil am Gebäude und den Außenanlagen.

Was der Steuerpflichtige tun kann ist, den § 198 Bewertungsgesetz zu beachten (anzuwenden). Dieser ist für den Steuerpflichtigen dann ein Ausweg, wenn das Gebäude schon einmal saniert oder gar modernisiert wurde, ferner wenn es besondere Rechte oder allgemein Besonderheiten gibt. Ferner hilft auch die Immobilienart reine Gewerbe- oder Industrieimmobilie. Der Steuerpflichtige kann nach §198 den richtigen „gemeinen Wert“ festlegen (lassen).

Frühzeitig hilft eine korrekte, rechtzeitige Aufteilung im Kaufvertrag, welcher dann das Finanzamt folgen muss. Hier wird dann im Nachgang kein formales Voll-Gutachten benötigt, die plausible kurze Herleitung reicht.

Die Gewerbesteuerreform steht in Kürze an. Die bisherigen Herleitungs-Modelle haben leider alle Schwachstellen.

Entweder sind diese zu einfach und berücksichtigen nicht diverse Unterschiedsaspekte. Oder die Berücksichtigung der Aspekte sind nur in aufwendigen Modellen möglich und insgesamt fair, aber vor dem Hintergrund der Masse an Einwertungen nicht praktikabel. Es drohen Härtefälle und steuerrechtliche Auseinandersetzungen nach dem ersten Erhalt des ersten neuen Bescheids. In der Tat - eine sehr schwierige Aufgabe in der Abwägung. Es bleibt spannend.

Es grüßt Sie herzlich und steht Ihnen gerne für vertiefende Erläuterungen zur Verfügung

Ihr Matthias Boelsen