Gutachten - Wertermittlung


 

Bewertung

Werte beurteilen – Werte ermitteln.

• Gerichtsfeste, revisionssichere Wertermittlung
Handwerklich präzise – nachvollziehbar und belastbar in den zu verwendenden Daten.

• Schnellbewertung
Inhaltlich korrekt - effizient und effektiv – ohne viel „drum herum“.

Treffende Analyse – der Schlüssel zum richtigen Resultat.

Präzision und Rechtskonformität sind bei der Erstellung eines Gutachtens substantiell. Eine sorgsame Analyse findet alle relevanten Parameter und stellt sie heraus. So werden Risiken und Chancen deutlich und in Zahlen interpretierbar. Wir wissen um die Relevanz eines Gutachtens, das regelmäßig die Grundlage für weiteres Handeln ist.

Jede Ermittlung erweitern wir gerne für Sie mit unserer persönlichen Einschätzung und nebst gangbaren Handlungsoptionen. Auf die Verlässlichkeit unserer Bewertungen können Sie bauen, denn wir prüfen und erstellen Gutachten nur auf Grundlagen einer belastbaren Datenlage. Revisionssicherheit entsteht durch fachlich präzise Ausarbeitung auf Basis einer substanziellen Datenlage des Sachverständigen.

 

 Ausgewählte Gutachtenarten / Leistungen –
Erläuterungen und Rechtsprechungen:

Gemeiner Wert - Ihr gesetzliches Recht in Steuerangelegenheiten

Fällt die Bewertung des Finanzamtes objektiv zu hoch aus, hat der Gesetzgeber zum Schutze des Steuerpflichtigen die Möglichkeit gegeben, den niedrigen gemeinen Wert nachzuweisen.

Für private- oder im Betriebsvermögen befindliche Wirtschaftsgüter kann der „gemeine Wert“ durch den Steuerpflichtigen als Steuerbemessungsgrundlage nachgewiesen werden (§198 BewG: Nachweis des geringeren gemeinen Werts).
Dieser Wert bildet dann die steuerliche Bemessungsgrundlage des Steuerpflichtigen.

Regelmäßig entspricht der steuerliche „gemeine Wert“ dem „Verkehrswert“ nach BauGB.

Für den Steuerpflichtigen ist die Ermittlung des gemeinen Werts regelmäßig sinnvoll, wenn Besonderheiten, die durch das einfach standardisierte Bewertungsgesetz (BewG), nachdem die Finanzbehörden (vorläufige) Steuerbescheide erstellen, gegeben sind. So z.B. bei:

  • Industrieimmobilien, teilweise Gewerbeimmobilien
  • übergroße Grundstücke oder unübliche Grundstückszuschnitte
  • Bodenbesonderheiten z.B. Bodenverunreinigungen
  • unberücksichtigte Baulasten
  • unberücksichtigte mietvertragliche Belange
  • niedrige Bodenwerte
  • Lagen in einer Richtwertzone, welche nicht die Besonderheiten des Einzelfalls berücksichtigen – z.B. eine stark befahren Straßenlage
  • Umstände, welche in Standardableitungsdaten nicht enthalten waren

Ist der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts erbracht, ist die Finanzbehörde gehalten, den ermittelten Werten dann statt zu geben, wenn dieser nachvollziehbar ermittelt wurde!

Im Zuge der Schuldrechtsreform vertritt die BFH folgende Einschätzung:

BFH-Urteil vom 3. Dezember 2008, II R 19/08 (Auszug)

1. Gemäß § 146 Abs. 7 BewG ist für bebaute Grundstücke ein niedrigerer Grundstückswert festzustellen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert des Grundstücks niedriger ist als der nach den Absätzen 2 bis 6 der Vorschrift ermittelte Wert. Der Nachweis kann u.a. durch Vorlage des Gutachtens eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden. Ob das Gutachten den geforderten Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des FA und ggf. der Gerichte (Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 10. November 2004 II R 69/01, BFHE 207, 352,BStBl II 2005, 259).
Der Nachweis ist erbracht, wenn die Behörde und ggf. das Gericht dem Gutachten ohne Einschaltung bzw. Bestellung weiterer Sachverständiger folgen kann.
Einem Sachverständigengutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 6. Dezember 1988 (BGBl I 1988, 2209 / heute ImmoWertV) entspricht und plausibel ist, wird regelmäßig zu folgen sein.

Ob für Sie die Ermittlung des „gemeinen Werts“ sinnvoll ist, lässt sich leicht durch eine Vorabprüfung des Einzelfalls, welche wir für Sie durchführen können, klären.

Teilwert - Ihr Recht und Ihre Möglichkeit in der Bilanz

Für im Betriebsvermögen befindliche Wirtschaftsgüter kann der Teilwert durch den Steuerpflichtigen ermittelt, nachgewiesen bzw. bilanziell angesetzt werden.

Analog des „gemeinen Werts“ oder der „AfaA“ (außergewöhnliche wirtschaftliche oder technische Abnutzung) kann der Steuerpflichtige den Wert selbständig durch ein Sachverständigengutachten ermitteln lassen.

Hierbei sind Teilwertabschreibungen bis hin zur wirtschaftlichen Liquidation möglich.

Der Teilwert kann ein eigenständiges Wirtschaftsgut bzw. eine Immobilie betreffen oder nur einen ansonsten ggf. nicht veräußerbaren Teil eines Ganzen.

Die Teilwertermittlung kann notwendig werden für:

  • Buchwertkorrekturen für Gewerbe-/ Industrieflächen
  • Grunderwerbsteuer – Bemessungsgrundlagen z.B. im Rahmen eines M&A
  • Teilwertansatz eines Dachgeschosses als Büro in einem Einfamilienhaus

Ist der Teilwert dauerhaft niedriger als der maßgebliche Buchwert kann ggf. eine Sonderabschreibung vorgenommen werden.

Hierzu bedarf es im Gegensatz zur AfaA nicht eines außerordentlichen Ereignisses.

Die Finanzbehörde ist gehalten dem ermittelten Wert abweichend von der BewG zu verwenden, wenn dieser nachvollziehbar ermittelt wurde (Vergleich: „gemeiner Wert“ bzw. BFH-Urteil aus 12/2008, II R 19/08).

Die Teilwertabschreibung ist auch nur für den Grund und Boden möglich.

Welcher Wert für Sie der richtige zu ermittelnde Wert ist, lässt sich leicht durch eine Vorabprüfung des Einzelfalls klären.

Wir erstellen für Sie eine Vorprüfung auf Sinnhaftigkeit eines kompletten Gutachtens sowie die Erstellung eines kompletten Teilwertgutachtens.

Beleihungswert - nach Abstimmung mit Ihrer Bank der richtige EK-Anteil

Im Gegensatz zu Marktwerten / Verkehrswerten ist der Beleihungswert ausschließlich für Pfandbriefbanken und somit Finanzierungen mit Immobiliensicherung zu verwenden.

Dieser Wert orientiert sich regelmäßig nach dem Niederstwertprinzip und ist insofern sehr vorsichtig, über das Maß der Marktsicht hinaus in den Wertansätzen zu ermitteln.

Was früher jedes Kreditinstitut nach eigenen Richtlinien ermittelt hat, regelt nun einheitlich die BelWertV (Beleihungswertermittlungsverordnung).

Hier sind die wesentlichen wertbeeinflussenden Parameter in Bandbreiten und nach Bewertungsfällen vorgegeben.

Immobilienwerte für alle gewerbliche Liegenschaften und bei Wohnimmobilien > € 400.000,- müssen danach mittels eines Gutachtens (nach BelWertV) nachgewiesen werden.
Dieses häufig den Kreditvergabeprozess verlängernde Vorgehen sichert volkswirtschaftlich betrachtet, unverhältnismäßige Überbewertungen und in der Folge „Immobilien-Blasen“.

BelWertV § 3: Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.
(2) Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.

Wir erstellen oder überprüfen für Sie Beleihungswertgutachten.

Verkehrswert - die Abbildung des Marktes inklusive aller Objektbesonderheiten

Der Verkehrswert ist der häufigste Wert, welcher durch einen Sachverständigen ermittelt wird.
Dieser entspricht regelmäßig auch dem „Marktwert“ (z.B. nach BelWertV) oder dem „gemeinen Wert“ (BewG) oder dem „Fair Value“ (IFRS).
Es ist der wahrscheinlichste nächste Verkaufspreis zu einem Stichtag.

§ 194 BauGB:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Wir erstellen für Sie vorrangig Gutachten für gewerbliche Zwecke, Renditeimmobilien oder bewerten begünstigende oder belastende Rechte.

Wirtschaftlichkeitsberechnung - Analyse und Gegenüberstellung von Daten

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist keine standardisierte Wertermittlung.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist vielmehr eine Gegenüberstellung von Handlungsoptionen ohne emotionale oder sonstige Bindung unter Einfluss von tatsächlichen und rechtlichen, ggf. steuerrechtlichen Gegebenheiten.

Häufig wird sie mittels Residualwertverfahren in sinnvoll gegenüberzustellenden Szenarien ermittelt.

Kurze Erstberechnungen bzw. Machbarkeitseinschätzungen sind ebenso möglich, wie der kompletten Prüfung maßgeblicher Einflussfaktoren wie z.B. Planungsrecht, Baurecht, Boden- oder Erschließungsbesonderheiten, immobilienspezifisches Steuerrecht und natürlich Marktbesonderheiten- und Regelkonditionen.

Eine transparente Dokumentation in Bezug auf z.B. Bau-Planungs- bzw. Gesamtkosten, Gesamterträge, Zeiträume, Zinsen, Steuern auch in Form einer DCF-Betrachtung ist üblich und als „zweite Meinung“ oder zu Revisionszwecken häufig sinnvoll.

Die Wertermittlung im Ertrags- und Sach- oder Vergleichswertverfahren ist möglich, in dem die Besonderheiten ausführlich beschrieben und in den ansonsten normierten Verfahren integriert werden.

Wir erstellen für Sie Kurzeinschätzungen z.B. auch nur für Einzelinvestitionsentscheidungen Ertrag-/ Nutzenanalyse, ganzheitliche Gutachten, überprüfen bereits vorhandene Einschätzungsparameter als „zweite Meinung“ bzw. führen für Sie eine Due Diligence in Teilen mit Partnern durch.

Unsere Leistungen